キレのある注文住宅
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いったん他人に家を貸すと、十分な理由がないと契約期聞が終了しても立ち退いてもらうことができない。
そのために、そもそも住宅を他人に貸すという家主の行動が制約されてしまった。
市場で供給されるのは、規模の小さな借家ばかりである。
これはなぜだろうか。
借地借家法のもとでは、規模の大きな住居は永住を覚悟する人々が住むことになる結果、なかなか立ち退いてもらうことはできなくなってしまう。
家主にとって唯一の戦略は、規模を縮小することである。
規模を小さくすれば、契約期聞が終了するにつれて、借家人は自発的にその借家から立ち退く可能性が高い。
わざわざ立ち退かせなくても、借家人が自動的に入れ替わってくれることが予想される。
その結果、人々は規模の大きな住宅を人に貸すのをきらい、規模を小さくして貸そうとする。
これが借地借家法の効果である。
もちろん、前章でも触れたように、外国人向けには規模の大きな借家が存在する。
しかしそれは例外である。
外国人は滞在期聞が短い人が多く、契約更新をせずに、自発的に転居してしまう人が多いから、大きい住宅でも安心して貸せるのである。
このような借地借家法は、正当事由制度だけで成立するものではない。
その背後には、家賃統制という性格も持っている。
借地借家法は、右に述べた借家人保護(借家権保護)と家賃統制の組合せである。
この点を理解するために、借地借家法の歴史を紐解いてみよう。
じつは借地借家法は、1939年に導入された家賃統制令に基づいている。
これから戦争状態に入るときに、物価や家賃を統制しようと考えるのは、どこの国も同じである。
このとき政府は、新規家賃や継続家賃を統制の対象とした。
つまり家賃の引上げをコントロールしようとしたのである。
しかし、権利金については統制の対象とはならなかった。
その後、1941年に正当事由制度が導入された。
これは悪徳家主から銃後の生活を守るためとされてきた。
夫が戦争に駆り出されているときに、悪徳家主がそれにつけこんで、家族を借家から強制的に立ち退かせるという事態を防ぐためのものであったといわれている。
しかし、このような見方は皮相的である。
なぜなら、家主の不当な立退き請求は、統制が原因だったからである。
家賃が統制されていても、権利金や敷金は統制の対象ではなかった。
そのため、家主にとっては既存の借家人を追い出して新しい借家人を入れて、高い権利金を取ることが合理的な方法だったのである。
つまり回転率を上げれば、かりに家賃が統制されていても、借家の収益率を高めることができたのである。
1939年から1941年にかけて、家主による不当な追い出し(立退き請求)が頻発するようになった。
当局はこのような事態を解消するために、家賃統制を補完するものとして正当事由制度を導入したのである。
この結果、厳格な正当事由がなければ、借家人を追い出すことができなくなった。
現在では、もちろん家賃統制令は廃止されたが、正当事由制度は残っている。
また、家賃交渉が紛糾して裁判になると、家賃の上昇額は裁判官の判断に依存する。
正当事由制度と家賃統制、すなわち裁判官が決定するという意味での家賃統制は、依然として実質的な意味で残っている。
ニューヨークでも、これと同じようなことが起きている。
1970年代には、ニューヨーク市の治安の悪化やひいては都市財政の悪化を招いたといわれている。
ニューヨークやボストンのように、レント・コントロールが存在した都市には、日本と同じように、立退きを抑制するための正当事由制度が存在した。
これは当然のことである。
もし正当事由制度がなければ、ニューヨークでも1939年から1941年までの日本で起こったことと同じように、家主による立退き請求が頻発すると予想されるからである。
このような事態を避けるために、通常、レン卜・コントロール(家賃統制)はエヴィクション・コントロール(立退き制限)と呼ばれる借家権保護と補完的になっている。
最近では、ボストンやボルチモアなど、かつて家賃統制が存在した都市でも、定期借家権と同じように、新たに結ぼれる借家契約については、正当事由を必要とせずに、契約の終了時点で借家人を立ち退かせることが可能になった。
このような借地借家法のもとで、住宅投資や更新投資はどのような影響を受けるだろう家賃統制はいうまでもなく、市場で決定される家賃よりも低〈家賃水準が設定されることを意味している。
その結果、住宅投資に対する収益率は低下する。
家主にとって住宅の質を改善しても家賃を上げることができないとしたら、住宅に手を入れ、質を良くしたり、より大きな規模の借家に造り替えることは、あまり合理的ではない。
住宅が傷んでも、修理もきれず、どんどん老朽化していく事態となる。
また、新しくアパートが造られることもなく、古い住宅が温存される。
これは借地借家法の長期的な効果であるニューヨークの家賃統制の歴史は、このことを如実に物語っている。
戦後から一貫してあるニューヨークの家賃統制は、貧しい人たちの居住を守るために、家賃水準を市場家賃よりも低めに設定した。
その結果、すでにアパートに住んでいる貧しい人たちの居住権は守られたが、潜在的な借家需要者の生活は守られなかった。
前述のように、家主や投資家たちは、アパート建設に魅力を感じなくなってしまった。
家主たちはなるべく早く住宅が老朽化し、それによって早く借家人が出て行ってくれることを願った。
そうすれば、アパートをやめて別の有利な用途に土地利用を変更するつもりでいた。
その結果、家主が自分のアパートに放火する事件も起きた、といわれる。
その結果、何が起こったか。
住宅の質はどんどん悪化し、家主が再投資をしないため、スラム化が進んでいった。
治安は悪化し、裕福な人たちはニューヨークを離れて郊外に移ることになった。
ニューヨークのスラム化した地域では、地価が下がり、固定資産税の収入も激減した。
所得水準の高い人たちが郊外へ逃げ、そして都市の中心部は貧しい人たちのスラムと変わっていった。
そこでは治安の悪化と、犯罪率の上昇が続いた。
さらに財源の不足のために、ニューヨーク市当局も公共支出を削減せざるをえず、公共サービスの質はさらに悪化した。
これがさらに地価を低下させるという悪循環を招いた。
このような反省から、家賃統制に対する見直しを検討し始める都市が増えていったのである。
アメリカの都市で起こった現実や、日本での借家市場の問題点(ファミリー向け借家の不足、老朽化等)を考慮すると、借地借家法を改正すべきことは明らかである。
日本には依然として借地借家法を支持し、定期借家権の導入に反対する人たちが少なからずいる。
まずは、その人たちの意見に耳を傾けることにしよう。
借地借家法の影響について、これまでは家主の側から考えてきた。
定期借家権の導入に反対する人たちは、逆に借家人の立場を強調する。
反対する人々は、借地借家法は弱い借家人を守るための法律であると考えている。
さらに、借地借家法を安易に改正し、家主の横暴を助長させるような結果になることは避けなくてはならない、と考えている。
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